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부동산

일시적 조정? 추세전환?…전문가들 “서울 집값 아직 꺾일 때 아냐”

2021. 10. 22. 11:21
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헤럴드경제 부동산 전문가 30인 설문
83%는 “서울 집값 아직 꺾일 때 아냐”
‘연말 추가·내년 소폭 상승’ 다수 응답
매매거래량 감소 “추세전환 신호 아냐”
“내년 하락 가능성” 일부 의견도 제시
“전셋값, 갱신청구권 만료로 급등” 전망
절반은 “대통령 누가되든 집값 상승”

‘일시적 조정인가 추세적 전환인가.’ 최근 서울 아파트값 오름폭과 매매거래량이 줄어드는 등 시장 위축 조짐이 나타나면서 시장의 향방에 관심이 주목된다. 헤럴드경제가 설문한 부동산 업계 전문가 30명 중 대다수는 “아직 서울 아파트값이 꺾일 때가 아니다”라는 시각에 무게를 실었다.

대부분이 내년까지 서울 아파트 전셋값이 불안정할 것으로 봤고, 절반은 내년 대통령 선거에서 누가 당선되든 집값 오름세가 이어진다고 전망했다.

서울 시내 부동산중개업소 모습 [연합뉴스]

22일 헤럴드경제가 부동산 업계 전문가 30명에게 향후 서울 아파트값에 대한 의견을 물은 결과, 전체의 83.3%인 25명이 ‘올 연말까지는 추가 상승할 것’이라고 답했다. 내년 전망에 대해 25명 중 20명이 ‘소폭 상승’, 2명이 ‘본격 상승’, 3명이 ‘하락 반전’ 등으로 의견이 나뉘는 정도였다.

가장 많은 응답이 나온 ‘연말까지 추가 상승, 내년 소폭 상승’(66.7%·20명)과 관련해 여전히 가격 상승 요인이 근본적으로 해소되지 않아 이 같이 전망했다고 전문가들은 설명했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “풍부한 유동성과 입주물량 감소, 단기 공급 확대 불투명, 전세난, 청약 대기수요, 대선·지방선거 이슈 등 상승 요인이 더 다양하다”며 “5~10%까지 더 상승 여력이 있다”고 내다봤다. 김병기 리얼투데이 리서치팀장은 “최근 급등 피로감에 더해 연내 주택담보대출이 사실상 불가능해지면서 일시적으로 거래가 줄었는데, 내년 대출이 가능해지면 주택 수요가 한꺼번에 몰릴 가능성이 있다”고 했다.

매매거래량 감소를 추세 전환의 신호로 보기에는 무리가 있다는 의견도 제시됐다.

김재언 미래에셋증권 수석부동산자문위원은 “최근에는 거래량 감소와 신고가 발생이 동반되고 있다”면서 “과거엔 외부 충격에 따른 경기 위축으로 전환기가 나타났는데, 현재 실물경제는 여러 변수가 있으나 코로나19 위기에서 벗어나는 등 분명한 회복 국면”이라고 했다. 조영광 대우건설 연구원은 “거래량 감소는 맞으나 시가총액, 즉 거래된 총량을 보면 4조원씩 꾸준히 서울 주택시장에 유입되고 있다”고 말했다.

일각에선 서울 집값이 올 연말까지 소폭 상승하더라도 내년 하락 전환(10.0%·3명)하거나, 올 연말 하락 반전해 내년까지 이어질 수 있다(6.7%·2명)는 관측이 나왔다. 강은현 EH경매연구소 소장은 “7년에 걸친 상승장에 대한 피로감과 금리 인상 등에 따라 매수자 우위 시장으로 갈 것”이라고 봤고, 서정렬 영산대 부동산대학원장은 “추세 전환해 5% 이내 하락할 것으로 예상한다”고 말했다.

전문가들은 일제히 서울 아파트 전셋값이 올 연말까지 상승할 것이라고 예상했다. 내년 전셋값 전망 역시 ‘소폭 상승’(53.3%), ‘본격적인 상승’(40.0%) 등 오른다는 시각이 대부분이었고, 하락 반전(6.7%)할 것이라는 의견이 일부에 그쳤다.

전셋값 상승 근거로는 ▷전세매물 부족 ▷신규 입주물량 감소 ▷청약 대기수요 ▷전세자금대출 규제 제외 ▷계약갱신청구권 행사 후 신규계약으로 전환하는 매물 등장 등이 거론됐다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “내년에는 서울·경기 입주물량 부족이 가시화하는 해”라면서 “8월부터 계약갱신청구권 행사가 끝난 매물이 풀리는 과정에서 시세를 반영할 여지도 커졌다”고 봤다.

내년 대통령 선거가 주택 시장에는 어떤 영향을 미칠까. 전문가의 절반(50.0%)은 ‘누가 당선되든 (집값) 상승세가 이어질 것’이라고 봤다. 집값을 잡으려면 ‘당장 입주할 수 있는 집’이 대규모로 공급돼야 하는데 현실화할 방안이 마땅치 않다는 점에서다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “단기·중장기적으로 주택 공급이 되지 않으면 가격은 우상향할 수밖에 없다”고 봤다.

이 밖에 ‘당선인에 따라 집값 영향이 클 것’(33.3%), ‘누가 당선되든 하락 반전이 불가피할 것’(13.3%) 등이 뒤를 이었다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “규제 완화냐, 더 센 규제냐에 따라 시장 흐름이 달라질 것으로 보인다”고 했다. 양영경 기자

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